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Terminología:
Plan de uso y mantenimiento del edificio
Documento, que es de aplicación para los edificios existentes que no cuenten con libro del edificio, está definido en el Decreto 80/2014 y debe tener el contenido de los apartado 2 y 3 del Art. 7 del Decreto 250/2003, y del Art. 6 del mismo decreto, es decir:
- Manual de uso y mantenimiento del edificio
- Instrucciones para caso de emergencia o de siniestro.
- Registro de Operaciones de mantenimiento y de reparación
Manual de uso y mantenimiento del edificio
Documento que forma parte del Libro del Edificio y que tiene como finalidad indicar el uso y funcionamiento de los componentes singulares del edificio y las operaciones de mantenimiento y revisión que razonablemente sean necesarias o recomendables para conservar el edificio en buen estado, con inclusión de su periodicidad.
Igualmente, deberá constar que los usos incorrectos y la no realización de las operaciones de mantenimiento y de revisión podrán implicar la pérdida de las garantías otorgadas a la edificación.
Instrucciones para caso de emergencia o siniestro en el edificio.
Documento que forma parte del Libro del Edificio y que tiene como finalidad dar recomendaciones sobre procedimientos de actuación para casos de emergencia o siniestro, contemplando como mínimo: incendio, fuga de aguas, explosión, atrapamientos en ascensores, los de origen atmosférico (inundación, gran nevada y vendaval), movimientos importantes en la estructura sustentante, la caída de elementos al espacio exterior y accidentes en el interior del inmueble.
Se concretarán para cada caso los siguientes aspectos:
- Evaluación de la importancia.
- Requerimiento o no de ayuda exterior.
- Datos para avisos o llamadas de emergencia y como mínimo n.º de teléfono de bomberos, de policía y de ambulancias.
- Recomendaciones de corte de suministros o bloqueos.
- Recomendaciones de evacuación.
- Recomendaciones especiales para acceso de los servicios de emergencia.
- Recomendaciones de cierre de accesos u otras.
Registro de operaciones de mantenimiento y de reparación.
Estará formado por una serie de espacios en los que se detallarán de manera sucesiva las operaciones que se realicen, la fecha de su ejecución y los datos referentes a las empresas que lleven a cabo estas operaciones, así como su firma y sello conforme han sido realizadas.
También se detallarán en hoja independiente las inspecciones técnicas del edificio (ITE’s), que de forma sucesiva se vayan realizando, en concreto:
- Las operaciones de mantenimiento y de revisión reglamentariamente establecidas con carácter obligatorio.
- Las operaciones de reparación hechas para subsanar vicios y defectos de la construcción e instalaciones cubiertas por las garantías.
- Las operaciones que se hayan realizado con ayudas y beneficios.
- Cualquier otra operación de mantenimiento y de reparación que la propiedad considere adecuado registrar.
El deber de conservar los edificios
El deber de conservación de las edificaciones se encuentra recogido genéricamente en los Arts. 389 y 1.907 del Código Civil. En su desarrollo y, concretamente y también en cuanto a la obligación de la Administración de velar por la seguridad y el ornato públicos, ha sido recogido en las sucesivas leyes del suelo, desde la primera del año 1956, que en su Título 4º: Ejercicio de las facultades relativas al uso y edificación del suelo; Cap. 2º: Intervención en la edificación y uso del suelo; Secc. 2ª: Órdenes de ejecución o suspensión de obras u otros usos; lo enmarca dentro de las competencias municipales en materia de Disciplina urbanística limitando el derecho de propiedad.
Estos preceptos se desarrollaron posteriormente con la Ley de 1975 y el Real Decreto 2187/1978 Reglamento de Disciplina Urbanística, en su Título 1º, Capítulo II. Dicho precepto, enmarcado dentro de lo que la Ley del Suelo denomina Función social de la propiedad, se mantiene en las sucesivas leyes del suelo hasta las vigentes.
En el vigente Real Decreto Legislativo 7/2015, figuran en su Art. 4.4 la obligación de las Administraciones públicas adoptar las medidas necesarias y en el Art. 29 sobre el Informe de Evaluación de los Edificios. Dentro del reparto competencial autonómico es el Ley del suelo vasca Ley 2/2006 donde éstos preceptos se desarrollan en el Título V, Capítulo VI, Sección segunda. Obras de conservación y rehabilitación en bienes inmuebles en general, en que se define el deber de conservación (Art.199.1), su límite (Art. 199.2) en el supuesto de ruina (Art. 201-202) y la capacidad municipal para dictar órdenes de ejecución (Art. 203)
Desde el punto de vista estatal afectan también a éste principio la Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación que establece en su Art. 3 los requisitos básicos de la edificación que extiende, no solo a la obra nueva, sino también al “mantenimiento, conservación y uso de los edificios y sus instalaciones, así como en las intervenciones que se realicen en edificios existentes”, dicha prescripción debe entenderse dentro de los márgenes que el Código Técnico de la Edificación establece para este tipo de obras.
El Código Técnico de la Edificación, aprobado por R.D. 314/2006 ha ido incorporando y ampliando, en sucesivas revisiones, preceptos en relación a intervenciones sobre edificios existentes.
Como no puede ser de otra manera también en la Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal hay contenidos preceptos y normas en relación a la obligación de conservación de los edificios, en el Art. 10.1 se enuncian las obras que tienen carácter obligatorio y no requieren de acuerdo de la Junta de propietarios.
Además de lo indicado, inciden en el concepto de mantenimiento diversas prescripciones relativas a Seguridad Industrial que pueden condicionar y obligar a la realización de obras de mantenimiento periódico y revisión por técnicos cualificados, para garantizar las debidas condiciones de seguridad de máquinas e equipos cuya instalación y funcionamiento están sometidas a control del organismo correspondiente, y cuentan con reglamentaciones específicas.
Punto de vista metodológico
Mantenimiento: Conjunto de operaciones necesarias para garantizar que un edificio o parte de él tenga las condiciones para las que fue construido.
Desde el punto de vista metodológico las operaciones de mantenimiento se clasifican en dos grandes grupos:
Conservación: Destinado a compensar el deterioro sufrido por el uso, desgaste, agentes meteorológicos u otra causa.
Actualización: Cuyo propósito es corregir la obsolescencia tecnológica o aspectos que no fueron tenidos en cuenta en la construcción, se incluye la implantación de nuevas exigencias normativas.
Dentro del Mantenimiento de Conservación se pueden distinguir:
Mantenimiento Correctivo: Corrige los defectos o averías en el momento en que se observan. Se distinguen en Inmediato y Diferido
Mantenimiento preventivo: El que se planifica para realizarse antes del fallo para garantizar la fiabilidad del funcionamiento. Puede ser Programado, Predictivo o de Oportunidad.
Normativa vigente
¿Qué edificios deben disponer de un PLAN DE USO Y MANTENIMIENTO?
Según el Art. 7 de la L.O.E. (Ley 38/1999) forma parte integrante del LIBRO DEL EDIFICIO en obra nueva. En el P.V. el LIBRO DEL EDIFICIO, se regula en su contenido por el Decreto 250/2003 modificado parcialmente por la órden de 22/10/2003, en este decreto Art. 6 se define el Registro de Operaciones de mantenimiento y reparación; y en el Art. 7.2 El manual de uso y mantenimiento y en el 7.3 las instrucciones para casos de emergencia o siniestro.
En cuanto a los edificios existentes anteriormente a la LOE y que por tanto no cuentan con Libro del Edificio les es de aplicación el Decreto 241/2012(BOPV 14/12/12) modificado por el Decreto 80/2014(BOPV 30/05/14), que en su Art. 14.4 establece que » Aquellas edificaciones que a la fecha del informe de la ITE no dispongan de Libro del Edificio y que como resultado de la inspección no estén obligadas a realizar una rehabilitación integral del inmueble, deberán disponer en el plazo de un año de un Plan de Uso y Mantenimiento del edificio, con la extensión y contenidos que se especifican en los párrafos 2 y 3 del artículo 7 del Decreto 250/2003, de 21 de octubre, por el que se regula el Libro del Edificio destinado a vivienda, acompañado de un cuaderno de registro de operaciones de mantenimiento y reparación con las funciones establecidas en el artículo 6 del mismo Decreto, al que se añadirá el dictamen de la inspección técnica del edificio.
¿Es obligatorio disponer del PLAN DE USO Y MANTENIMIENTO?
En todo caso, en edificios nuevos por estar incluido su contenido en el LIBRO DEL EDIFICIO y en edificios antiguos por exigencia del Decreto 241/2012 a partir de un año de la realización de la I.T.E.
El Código Técnico de la Edificación dispone en su parte 1ª Art. 8.2 prescripciones en relación al Uso y Conservación del Edificio.
8.2 Uso y conservación del edificio.
1. El edificio y sus instalaciones se utilizarán adecuadamente de conformidad con las instrucciones de uso, absteniéndose de hacer un uso incompatible con el previsto. Los propietarios y los usuarios pondrán en conocimiento de los responsables del mantenimiento cualquier anomalía que se observe en el funcionamiento normal del edificio.
2. El edificio debe conservarse en buen estado mediante un adecuado mantenimiento. Esto supondrá la realización de las siguientes acciones:
a) Llevar a cabo el plan de mantenimiento del edificio, encargando a técnico competente las operaciones programadas para el mantenimiento del mismo y de sus instalaciones.
b) Realizar las inspecciones reglamentariamente establecidas y conservar su correspondiente documentación.
c) Documentar a lo largo de la vida útil del edificio todas las intervenciones, ya sean de reparación, reforma o rehabilitación realizadas sobre el mismo, consignándolas en el Libro del Edificio.
¿Cuál es el período de validez del PLAN DE USO Y MANTENIMIENTO?
No está previsto en la normativa ni supuestos de caducidad ni de obligación de revisión, por tanto tendría vigencia indefinida, sin perjuicio que sea conveniente su revisión para adaptarlo a nuevas normativas técnicas o por motivo de obras de reforma o mantenimiento importantes.
¿Cuál es el PROCEDIMIENTO de APROBACION?
No está previsto en la legislación ningún control administrativo sobre la aprobación de este documento ni registro público en el que conste su existencia.
Resumen
El Plan de Mantenimiento se enmarca en la obligación de mantener los edificios en buen estado contenido en la LOE y la Ley de Suelo. El edificio debe conservarse en buen estado mediante un adecuado mantenimiento. El cumplimiento de ésta obligación supone la realización de las siguientes acciones:
- Realizar el Plan de Mantenimiento del edificio.
- Llevar a cabo dicho plan de mantenimiento, encargando a técnicos y operarios competentes las operaciones programadas o no programadas para el mantenimiento del mismo y de sus instalaciones.
- Realizar las inspecciones reglamentariamente establecidas y conservar su correspondiente documentación.
- Documentar a lo largo de la vida útil del edificio todas las intervenciones, ya sean de reparación, reforma o rehabilitación realizadas sobre el mismo, consignándolas en el libro del edificio.
Autor: Jose Manuel Anasagasti Etxeita